En una industria basada principalmente en registros en papel, los bienes raíces de las cadenas de bloques permiten un aumento significativo de la eficiencia en la forma en que se almacenan y registran los registros.
La industria inmobiliaria en su conjunto históricamente se ha quedado rezagada en la adopción de nuevas tecnologías, con muchos documentos en papel intercambiados. Si la industria de bienes raíces decide adoptar tecnologías de cadenas de bloques para funciones esenciales como el pago, la custodia y el título, esto podría crear eficiencias y ahorros de costos sin precedentes. Además, la implementación de esta tecnología puede reducir el fraude, aumentar la privacidad financiera, acelerar las transacciones e internacionalizar los mercados.
La tecnología de cadenas de bloques puede desempeñar un papel particularmente importante en la gestión de los títulos de propiedad, proporcionando un mejor seguimiento de los registros de propiedad de la propiedad y mejorando la eficiencia de las compañías de títulos, las compañías de seguros de títulos y todas las formas de servicios de recuperación de datos con los empleados que viajan a las oficinas del gobierno de la ciudad, el condado y el estado para obtener información de los archivos en papel.
La Tecnología de Ledger Distribuido (DLT) tiene un excelente potencial para reducir la fricción en las transacciones en papel y en los intercambios monetarios, y puede ayudar a abreviar los procesos intensivos con la automatización. Las interacciones inmobiliarias son dependientes de terceros, lo que las hace costosas y lentas. Desde alquileres hasta acuerdos comerciales de mayor envergadura, la tecnología de contratos inteligentes puede desplegarse para facilitar las transacciones de bienes raíces.
Esta guía para aplicaciones de cadenas de bloques en bienes raíces e inmuebles revisará los puntos débiles actuales de la industria, los beneficios de la descentralización y algunos casos de uso dentro de la industria.
Problemas de la industria inmobiliaria centralizada
Los bienes raíces son una industria global de $217 trillones de dólares que es más del cincuenta por ciento de propiedades residenciales. Todos tenemos que vivir en alguna parte, y la población sigue creciendo, y vivimos en un mundo sin fronteras, la industria implicará más y más transacciones anuales.
Como la industria de bienes raíces existe hoy en día se enfrenta a una cornucopia de problemas con sus procesos enredados. Estos son algunos de los principales problemas que dificultan el funcionamiento óptimo de la industria inmobiliaria:
Fraude
Tanto el fraude de bajo nivel de los pequeños inquilinos como el fraude telegráfico de alto nivel son frecuentes en la industria de bienes raíces. El fraude es responsable de millones de pérdidas anuales. La transferencia electrónica centralizada de fondos no es segura. Los ciber delincuentes roban millones de dólares de las transacciones de compra. Además, la selección de los inquilinos con lápiz y papel crea un rastro selectivo de papel creado por los propios inquilinos. Los inquilinos eligen sus referencias y el historial de alquileres que comparten con los propietarios.
Datos de mercado inexactos
Incluso las plataformas populares como Zillow no proporcionan datos en tiempo real a los inversores y arrendatarios. No hay un centro confiable con listados constantemente actualizados para que los profesionales de bienes raíces y los compradores confíen en ellos. Esto puede resultar en un tiempo en los tubos, ya que la gente tiende a preguntar sobre propiedades que han sido retiradas del mercado durante mucho tiempo. Los datos sobre una casa que alguien está comprando también pueden ser defectuosos.
Procesos que requieren mucho tiempo
Para cerrar un trato en la industria de bienes raíces, hay muchas piezas en movimiento que dependen de los procesos de papel. A medida que la tecnología evoluciona, las empresas y los agentes luchan por mantenerse al día con las últimas soluciones tecnológicas. Entre inspecciones, liberación de contingencias, aprobación de préstamos, reparaciones inesperadas, completar transacciones en efectivo para el cierre, y completar todo el papeleo necesario – cerrar un trato es un dolor de cabeza increíblemente intenso tanto para el comprador como para el vendedor y para terceros. Cualquiera que haya comprado o vendido una propiedad puede estar de acuerdo en que es una pesadilla burocrática y un evento complejo de orquestar.
No hay medios para proteger los datos de los clientes
Los riesgos de la ciberseguridad afectan a los corredores de bienes raíces. No pueden garantizar la seguridad de los datos de los clientes, además de los suyos propios. Esperar lo mejor nunca es una excelente estrategia de seguridad, pero muchas compañías de bienes raíces están haciendo precisamente eso. Para comprar una propiedad, los clientes necesitan revelar una cantidad alarmante de información personal a varias partes, lo que los hace vulnerables al robo de identidad.
Dificultades de financiación
Asegurar un préstamo hipotecario puede ser increíblemente difícil, especialmente para aquellos con malos puntajes de crédito. Las tasas de interés de los préstamos hipotecarios a menudo están fuera del control del comprador y dependen del mercado actual. El sistema centralizado de préstamos y servicios financieros es altamente burocrático y es probable que ralentice toda la transacción. Confiar en un banco centralizado para decir «sí» o «no» a su sueño de convertirse en propietario de una vivienda puede ser desalentador e incluso puede impedir que algunos compren por completo.
Los beneficios de la descentralización de la industria inmobiliaria
Sin Confianza
Blockchain puede ofrecer a la industria de bienes raíces contratos inteligentes automatizados y seguros para crear un ambiente de confianza para las transacciones de fondos. El remitente y el destinatario pueden tener autenticación sin necesidad de un tercero. La prueba de la transacción existirá en el libro mayor público inmutable para certificar la propiedad digital. Actualmente, las transacciones de bienes raíces dependen de un elemento de fideicomiso ciego con cada transferencia de fondos, DLT elimina esa necesidad de fe.
Transacciones seguras y sin fricciones
Las transacciones tienen menos probabilidades de ser pirateadas en la cadena de bloques y han mejorado los protocolos de seguridad. Las transacciones también son más rápidas, incluso cuando los múltiples husos horarios separan al destinatario y al remitente. Blockchain es un modo notablemente más rápido para las transacciones de dinero en comparación con las instituciones financieras centralizadas que requieren verificación de varios días. Los bienes raíces típicamente tratan con sumas de dinero más significativas y la cadena de bloques es una manera superior de transferir sin altos cargos y tiempos de espera. Desde ventas a listados y subastas a liquidaciones y transferencias, la cadena de bloques puede crear más transacciones sin fricción.
Datos Inmutables en Tiempo Real
Los datos de la cadena de bloques son inmutables y, por lo tanto, más fiables que los datos de un sitio web o un servidor centralizado. Blockchain también permite un análisis en tiempo real que mejora nuestra capacidad para detectar fraudes. La naturaleza transparente de un libro de contabilidad público permite a cualquiera rastrear el origen de los datos. La mejora de los datos proporciona una base para mejorar la toma de decisiones. Una mejor organización y almacenamiento de datos ayuda a agilizar los procesos.
Menos intermediarios, más tiempo y más beneficios
La industria de bienes raíces es pesada para terceros. De principio a fin, una operación inmobiliaria puede tener veinte o treinta personas diferentes que se encarguen del papeleo, la aprobación, la inspección, el envío, la transacción, etc. Cuantas menos personas participen en un proceso, menor será el margen de error, menos tiempo llevará y menos dinero costará. Los contratos inteligentes ayudan a automatizar las transacciones que normalmente requerirían varias manos humanas para su verificación.
Acceso Global
«Es un mundo pequeño después de todo», y cada vez es más pequeño. Vivimos en un mundo cada vez más globalizado, y la gente está buscando comprar propiedades internacionalmente ahora más que nunca. Si pensabas que comprar o vender una propiedad a nivel nacional era una tarea díficl, entonces probablemente ni siquiera has intentado cerrar un trato internacional. La descentralización de la industria de bienes raíces puede ayudar a que las transacciones inmobiliarias no tengan fronteras. Con la criptocmoneda como medio para intercambios universales, las transferencias de fondos a través de las fronteras se hacen más fáciles.
Casos de uso para aplicaciones de Blockchain en bienes raíces
Títulos
¿Quién es el dueño de qué propiedad? ¿Cuál es la cadena de custodia de este título? La cadena de bloques mejoraría la trazabilidad mediante la transparencia y la disponibilidad de fuentes de datos inmutables. Esto haría las investigaciones de título mucho más fáciles para aquellos en el negocio de bienes raíces. ¿El resultado? Cierre rápido y menor riesgo de errores durante la transferencia de títulos.
Plataformas de Bienes Raíces Tokenizadas
La Tokenización de activos inmobiliarios hace que la compra de propiedades con inversiones en moneda digital. Los tokens dentro de un ecosistema específico de bienes raíces más grande podrían aumentar su valor a través del uso. Los tokens todavía pueden ser liquidados o cambiados por otras criptmonedas los compradores pueden recibir en cripto y mantenerlo como una inversión. Sería el equivalente a aceptar acciones valiosas para su propiedad, abriendo el potencial para más ganancias en su inversión.
Las plataformas de Tokenización específicas para bienes raíces podrían consolidar todas las transacciones y procesos, eliminando los costos de cierre y los honorarios de los corredores. Las transacciones podrían completarse en un día en lugar de en el transcurso de varias semanas a través de varias plataformas diferentes. La Tokenización puede apoyar el intercambio de activos reales.
Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (REIT)
Las aplicaciones Blockchain y REIT son una combinación perfecta. Desde la comunicación con los accionistas hasta la distribución de dividendos, REIT puede beneficiarse de la descentralización de principio a fin. Los contratos inteligentes pueden ejecutarse en cualquier momento de acuerdo con condiciones predeterminadas. Los REITs pueden hacer crowdfund usando IPOs digitales. Los inversores pueden recibir los fondos de una manera más oportuna, sin tener que esperar a que los REITs cumplan con los contratos en papel.
Custodia de contrato inteligente
Este podría ser el caso de uso más viable para aplicaciones de cadenas de bloques en bienes raíces. Los contratos inteligentes sirven también como depósito de garantía y crean un depósito seguro para que los fondos se liberen sin problemas a las partes verificadas cuando se activan mediante la confirmación del evento. En lugar de que los inquilinos envíen cheques mensuales a los propietarios por correo, los inquilinos pueden realizar una transacción con múltiples firmas mediante el uso de criptografía de clave pública y privada. Los depósitos de seguridad se pueden mantener en custodia durante la duración del contrato de arrendamiento y sólo se pueden devolver al final si dos de cada tres partes (la tercera es un árbitro) utilizan su clave privada.
Notarización de la cadena de bloques
La autenticación del papeleo de bienes raíces a menudo requiere un notario. El comprador y el vendedor firman un acuerdo y entonces la transacción puede ser registrada en el contrato inteligente, y este acuerdo recibe entonces un hash designado. El comprador puede entonces obtener la dirección del contrato inteligente para enviar los fondos al lugar correcto basado en la cadena de bloques. La notarización puede ocurrir ahora en la cadena, ya que el vendedor va al notario con la dirección inteligente del contrato y firma el documento final sin la presencia del comprador. El notario puede entonces utilizar su clave privada para marcar la operación ejecutada en la cadena de bloques. En el futuro, a medida que los gobiernos acepten las transacciones en cadena como sin confianza, el notario puede ser eliminado del proceso.
Historial de la propiedad rastreable a través de Blockchain
Las bases de datos de historia de la propiedad nunca están actualizadas y ciertamente no son transparentes en sus orígenes o motivos. El uso de la cadena de bloques para rastrear el historial de reparaciones y problemas que experimenta una propiedad puede ayudar a los vendedores a mejorar el valor de reventa o hacer que los compradores conozcan el pasado problemático de la propiedad. Una inspección de la casa también sería innecesaria o una tarea menos complicada. Los inspectores de viviendas podrían contribuir a las bases de datos para asegurarse de que las cuestiones de propiedad forman parte de los registros inmutables. Esto ayudaría a los compradores a sentirse más seguros en sus compras conociendo la historia completa de la propiedad.
Proceso de préstamo
Depender de un banco para aprobar un préstamo y fijar las tasas de interés para las hipotecas puede ser un proceso largo y costoso, a veces imposible. Los préstamos P2P facilitados por la tecnología en la cadena pueden romper las barreras para la propiedad de la vivienda para aquellos con mal crédito o deudas pasadas que de otra manera deberían ser elegibles para un préstamo. Pedir prestado a una red de prestamistas en lugar de sólo uno resulta en tasas de interés más bajas y cargos por servicios, sobre todo, crea una apertura para aquellos que de otra manera no serían elegibles o se enfrentarían a tasas de interés increíbles.
Selección de inquilinos y proceso de arrendamiento
La selección manual de inquilinos con lápiz y papel sigue siendo una práctica común en la industria de bienes raíces. Los propietarios no tienen un centro centralizado para verificar a los inquilinos a través de almacenes de datos inmutables que detallen el historial de alquileres. Los propietarios tienen que llevar a cabo comprobaciones de antecedentes con sólo la información que les proporciona el inquilino. El fraude de inquilinos es un problema común para los dueños de propiedades que no tienen una manera verdadera y probada de investigar a los inquilinos. En su lugar, se ven obligados a llevar a cabo controles de crédito e historial de alquiler por sí mismos. Si los propietarios y los inquilinos pudieran usar una cadena de bloques para completar todas las tareas relacionadas con el alquiler en una red p2p, esto podría ayudar a estandarizar los perfiles de los inquilinos y los propietarios en la cadena preautentificados con historias inmutables y puntuaciones de reputación para ayudar a los inquilinos a evitar a los señores de los barrios marginales, y a los propietarios a evitar a los evasores de alquileres. Las redes de alquiler P2P también podrían ayudar a los arrendatarios a obtener depósitos en masa para reducir la necesidad de mantener sus propios fondos en un contrato inteligente durante un año o más.
Gestión de Comisiones
Los contratos inteligentes no sólo se utilizan para interacciones entre comprador y vendedor o entre arrendador e inquilino. También se pueden utilizar para ayudar a las empresas inmobiliarias a gestionar mejor sus recursos y la distribución de fondos. Es común que varios agentes estén trabajando en un solo listado, lo que crea dificultades en la distribución de comisiones. Para los listados de múltiples corredores, a cada uno se le paga un porcentaje de la comisión como se describe en los acuerdos de división de comisiones en papel. Los contratos inteligentes pueden automatizar fácilmente este proceso y las empresas pueden evitar los gastos generales asociados que implica averiguar quién obtiene qué, cómo y cuándo. Los corredores y agentes se benefician de la división automatizada de comisiones, ya que no tendrán que esperar por sus fondos, pueden recibir el pago el mismo día en que se cierra la operación.
Conclusiones
Blockchain va a tener un gran impacto en la industria de los bienes raíces, ya que ofrece una mejora en casi todos los principales aspectos que hoy en día dificultan el hecho de comprar o arrendar una vivienda. Las bases de la cadena de bloques se aplican una vez más para ofrecer a esta industria seguridad, agilidad y un menor coste eliminando intermediarios. Además, el sector inmobiliario está muy relacionado con el ámbito legal, por lo que requiere de muchos procesos de autentificación y validación que se van a mejorar gracias a la cadena de bloques. Ya podemos ver algunas start-ups trabajando en este sector con Blockchain y se ven proyectos muy prometedores.
